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新西兰惠灵顿房产投资技巧

更新日期:2018-03-28惠灵顿房产网编辑:admin人气:


新西兰惠灵顿房产投资技巧。据《新西兰中文先驱报》报道,办公室房产在2016年将会有新的表现,新西兰房地产专业机构表示,目前该类型房产在新西兰近年来的历史中呈现出前所未有的增长潜力,同时对2016年新西兰房产领域的主要趋势和变动作出了十大分析预测。

一、投资需求增长储备银行下调现金利率和债券收益,推动房地产成为投资优选,带动市场需求。当前的低通胀低利率以及活跃的商业活动,令价值增长产生“雪球效应”,使得交易速度加快并且今年以内将不会减慢。

二、政治和规划原因将影响奥克兰市场和开发情况2016 年政治将与房产相伴而行,棘手问题包括《资源管理法》(RMA)改革、提高公共土地利用率、海外业主产权规定、基础设施建设,以及国有资产进一步私有化。

奥克兰市将对统一规划方案做出决策,与此同时奥克兰市议会将选举产生新的市长与政府。这些因素可能影响许多房产开发中住宅及商业土地费用的相关规定。



三、毛利部落群体走上前台将有更多的毛利部落群体iwi进入商业地产领域。包括众所周知的部落Ngai Tahu、Ngati Whatua Orakei和Tainui,以及135个新西兰部落群体中其它部落。他们通常寻求社区参与、长期回报、投资组合多样化和代际利益。

四、工业地产持续强劲全 球房地产收益率调查显示,新西兰全国的工业地产市场需求强劲,竞争力强。2015年工业类房产表现为十年来最强。

工业地产是全球金融危机之后第一个复甦的 领域,最近在许多投资指标方面达到其历史周期峰值。奥克兰、汉密尔顿、惠灵顿和基督城的空置录得历史新低,租房用户在2016年将不得不面对租金上涨,但 商业形势上升将有助于克服这一问题。房地产行业强劲的基本面将提振投资者信心,驱动市场追求更高的资本价值回报。

五、零售房产需求保持势头,但由买方选择值得注意的是,2016年工业地产将被零售行业超越。2015年尾强劲有力的形势,将零售业推到市场前沿。北岛2015年大规模零售地产的出售,显示出该领域在地产行业的领先地位。不过原本预估在2015年完成的交易,由于一些复杂的相关因素导致进程减慢。

六、办公室房地产成为新星办公室房产将在2016年取得新的突破,该领域目前的增长潜力是新西兰近来历史中前所未有的。优质办公室房产的市场需求不断累积,促使其空置率达到历史低点。租户可以挑选的余地不大,而在奥克兰这一情况尤其突出。

七、住宅房产焦点从奥克兰转向其它城市去年新西兰每天大约新增165人,对住房市场产生重大影响。新西兰学区房价暴涨,引发储备银行对金融稳定性表示担忧,并促使政府介入房源供应问题。新法规的出现 令投资者转移目光,2016年新西兰其它地区的房价将受到影响,所谓的“奥克兰投资者效应”在怀卡托和丰盛湾已经出现。

八、奥克兰CBD公寓建设加速奥克兰住房供应的结构性不足在2016年将进一步升级。奥克兰中心商务区以有史以来的高速进行着公寓的建设,但仍不足以容纳预计未来几十年将会新增的3万居民。

九、对农村房地产的长期需求短 期内的乳制品股票低落将不足以影响农村和农业类房地产市场。牛羊肉类的地产需求将会随著农场价格形势而上升。林业和园艺类地产将享受一段非常美好的时光。 海外业主产权、健康和安全、环境、气候和灌溉等问题仍然存在。跨太平洋伙伴关系协定(TPPA)将为各个产业带来何种收益也会更清楚地呈现出来。

十、酒店房地产继续繁荣今年酒店房产领域的主要特点是酒店入住率达至新高,增长率创新纪录,住房收入提升。市场需求增加和供应有限,将抬高盈利空间下限,压缩投资收益率。

2015年销售量上升和酒店房地重新定价的现象,将令许多投资者在2016年进入这一市场进行尝试。Cross Lease是一种简化了的对土地和房屋的所有权形式简单的来说,Cross Lease是一种简化了的对土地和房屋的所有权形式。一处Cross Lease的物业,土地是由业主们共同拥有。

打比方说,一个占地1000平米的土地上有2处房子,那么这2个房子的业主就共同拥有这1000平米的土地,就是大家在Cross Lease Title上经常看到的Undivided half share of 1000 sqm. 对于房子,则是2个业主互相“租用”,当然这里的“租用”是不产生任何租赁费用的。

那么Cross Lease Title的房子有什么好处和弊端呢?弊端:首先,你对自己的房子没有100%的决定权。比如你想给自己的房子进行改造:例如加阳台、加车库、改动房子的结构,是需要经过邻居的同意的。

如果没有邻居的同意(Neighbor Consent),市政府是不会发放建筑许可证的(Building Consent)。如果是Free Hold的房屋,改造只需要满足当地市政府的规定即可。

当然不涉及建筑许可的地方,比如刷油漆啊,清洁屋顶啊是不需要经过邻居同意的。其次,土地上可以盖多大的房子,政府是有规定的。

比如一个1000平米的土地,政府规定Site Coverage是35%,那么这块地上的建筑物的占地面积不可以超过350平米。如果你邻居的屋子占地150平米,你的屋子占地200平米,这个时候无论你还是你的邻居想在这块土地上加建任何建筑物,都是不会通过政府批准的。

好处:比Free Hold的房子便宜,居住起来和Free Hold的房子一样,不需要像Lease Hold那样需要每年交Grand Lease(土地租金)。如果是自住,而且独立Drive Way的话,和Free Hold的房子基本没有太大差别,况且有的Free Hold 的房子也存在 Share Drive Way的问题。

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