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惠灵顿租房网之中国成为新西兰住宅的最大海外

更新日期:2018-06-14惠灵顿房产网编辑:admin人气:


惠灵顿租房网之中国成为新西兰住宅的最大海外买家。中国成为新西兰住宅的最大海外买家。最新一期新西兰银行-新西兰房地产协会住宅市场调查显示,在新西兰住宅交易中,来自海外购房者占6.4%,来自中国的买家比例稳步增加,超过澳大利亚成为最大的海外买家来源。新西兰银行专家介绍,去年3月、5月和今年3月的三次调查显示,中国人占海外买家的比例分别为15%、20%和25%。中国买家中,41%考虑移居新西兰。因此有新西兰民众呼吁政府应学习澳大利亚做法,非本地居民只能买新房,不能买二手房;如果是多套的公寓楼,外国人只能购买其中50%。




新西兰目前对外国人购房没有类似限制。新西兰自用住宅的持有率自90年代的75%降至65%近些年,新西兰自用住宅的持有率自90年代的75%降至65%,同时也从世界第一的排名,降至目前的世界第八,主要原因:一是高通货膨胀的时代已经过去,不动产抗拒通货膨胀的迫切性不再那么重要;二是年轻一辈的新西兰人不太负担得起日益增加的房价,而选择租屋一途;三是移民的不断涌入,租房成了主要的居住方式。住宅投资一般有两大收入来源,房租现金收入和不动产增值收入。

前些年的新西兰房产不景气,依靠贷款购买奥克兰一栋三室两厅的自用住宅出租,土地价值4万纽币(新西兰元),房屋价值10万纽币,家电及简单装饰2万纽币。

购买时他首付款为3万纽币,其余依靠银行贷款。新西兰实行周薪制,出租时每周的租金收入250纽币,全年扣除4周的空置期,按出租48周计算,租金收入为12000纽币。前些年由于银行贷款利息高达7%,所以全年还息9100纽币,加上房地税1200纽币,保险及其它项支出为500纽币,以及交由专业公司管理缴纳租金收入7.5%的管理费900纽币,全年支出总计11700纽币。收入减去支出,净收入为300纽币,仅为投资3万元纽币的1%,比起目前国内的租务市场来,投资回报要低很多。

这一方面是因为国内在房地税和保险的管理还有许多漏洞,另一方面是银行利息低于新西兰。实际上,新西兰住宅投资主要依靠不动产增值收入,假设房地产的平均增值每年是3%,10年后的房价将约等于21万纽币,扣除所有开销后不动产增值48000纽币,其平均投资报酬率将超过每年16%。

而且,新西兰政府对外国投资者没有任何限制,不征收土地税。由于大量的移民进入新西兰,奥克兰的物业需求量持续上扬,加上市区土地供应量少,可供兴建房屋的土地更加严重短缺。从近10年的房产走势看,新西兰楼市因1997年亚洲金融风暴的影响一直处低谷,2002年底开始回升,至今一直处于升幅阶段,所以新西兰房产比较适合作为长线投资产品。新西兰房产最大的优势是具有稳定的租金回报和升值,而且是永久业权。到新西兰买房有许多便利条件:

1.新西兰是英联邦成员,法律体系基本上沿用英格兰的法律系统,而它的房地产法律体系又十分完善。土地登记使用Torrens体系,所有的物业都统一登记,房地产交易简单快捷,法律保障机制完备。

2.买卖房产的过户登记手续都由律师代办,投资者的权益能得到充分保障,也避免了其中的违约和欺诈事件的发生。

3.在新西兰买房离不开房地产中介,而这里的房地产中介都是注册的。新西兰政府对房地产中介有着严格的审核制度,中介的任何误导欺诈的行为都可能导致执照被吊销。新西兰的公平交易法甚至要求房地产中介对其所了解的房屋缺陷不得对买家隐瞒。

4.在新西兰买房的投资人也不必为房价太过担心,所有房屋都有政府估价。政府估计是为了征收地税,以公平为基本原则。奥克兰地区的房价每三年会根据市价调整一次,为房地产的市价提供了很好的参考坐标。新西兰的房产绝大多数具有永久产权,物业也由继承者永久性拥有。中国式的几十年使用权的产权方式在新西兰也存在,这种方式被称为租赁地契,业主一般也有永久续租权。

5.新西兰对海外投资者在新西兰买卖房地产也大开方便之门。除对大宗、高价及敏感的物业需要申请特别许可外,大部分房产都可以进行自由买卖,买房时没有印花税,对于以长期投资为目的的买卖政府不收增值税。

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